10年后,房子继续畅销还是备受冷落?专家这样说

2019-12-02 18:01:04 来源:互联网

不管买家有多乐观,他们必须承认一件事:房地产市场现在已经大不相同了。

过去,买房依赖于高杠杆。只要你把所有的积蓄都投入到房子里,你就能实现所谓的“阶级跳跃”。

房地产企业也是如此。一些媒体统计并选择了资产超过5000亿元的房地产企业。十年来,万科总资产增长了7倍,保利增长了11倍,绿地增长了18倍,恒大增长了20倍,荣创增长了30倍。

今天,我国房地产的市场价值接近300万亿元。根据经济学家梁忠华的估计,超过60%的居民财富与房地产有关。据沈万一等产业统计,23个产业中有12个直接受到房地产的影响。

2007年至2017年,m 2(流通货币)平均增长率为15%,同期房价增长率接近这一水平。换句话说,人们认为房产是金融投机,而不是生活消费品。

简而言之:年均增长15%(配套m2),市场价值300万亿的房地产和60%以上的家庭财富。

然而,目前的房地产市场,依靠房地产来达到赚钱的目的,已经遥不可及。

一方面,温室气体改革的总量有所减少,导致对三、四级房地产市场的需求持续下降。另一方面,一、二级房地产市场的盈利效应几乎消失了。

经济学家梁忠华最近指出,如果房价不上涨,那么购房者实际上每天都会赔钱。

根据100个城市的房价统计,在过去的一年里,超过一半的城市房价上涨不到6%。即使按3%的租金回报率、5%的资本成本和4%的房屋折旧率计算,在这些城市中,他们在拥有房屋时都会赔钱。此外,大多数小城市的租赁市场非常小,空置率高,租金收入可以忽略不计。

根据这种情况,十年后,房子会“继续卖得好”还是“被忽视”?

我们可以从以下几个方面进行分析。

首先,人口已经从“数量”变为“质量”。

数据显示,在20世纪60年代,中国的年出生人口为2500万。在20世纪70年代和80年代,中国的年出生人口是2200万。到20世纪90年代,中国的年出生人口为2100万。然而,到2000年和2010年,中国的出生人数下降到每年1600万。

显然,新生儿的数量随着时间的推移正在减少。

另一方面,2000年,中国每年毕业的大学生不到100万,而2018年,中国毕业的大学生超过1000万,其中大学毕业生750万,成人大学毕业生218万,网上大学毕业生195万。

这是什么意思?

新生儿数量确实在减少,但接受高等教育的人口却在不断增加,这就是从“人口红利”到“工程红利”的转变。

换句话说,人口对住房的需求减少了,但进入实体经济的高层次人才却增加了,这对房地产市场是一件坏事,对新经济的转型是一件好事。

从这个角度来看,十年后房子被“排除”只是时间问题。

二是房地产开发方式从“招标拍卖”转变为“同租同购”。

以前,房地产开发模式是购房者以低首付购买房屋。在获得银行按揭贷款后,房地产公司把钱拿回来,拿出一部分加快建设,然后拿出一部分钱继续土地拍卖。

这样,购房者只需少量的钱就可以利用房地产的巨大市场价值。开发商可以开始销售,甚至用少量的钱继续扩张。

因此,每个城市进行土地开发,拍卖的邀请悬挂,将“本土”整个变成“本土”。对市场最乐观的开发商能够承受更高的土地价格,形成“最高价格胜出”的原则。

然而,今年我们感受到了不同的信号。

住房和建设部召开了房屋租赁机构专项整治会议。易居研究所智库中心研究主任严跃进指出,这次会议是第一次从租赁市场的角度进行具体的整改。

据不完全统计,今年下半年以来,陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等9个省市相继出台了新的房屋租赁条例。

8月底,集体经营建设用地将获准进入市场清除障碍。土地的性质不会改变,也不会用于商业和住宅用途。将只提供租赁住房和经济适用住房。

显然,未来的居民不一定拥有财产权,但他们可以享有与购房者同样的学区和医疗权利,他们的体型会越来越大。这是最大的变化。

“最畅销”房子的基础被打破了。

第三,城市和人口分化程度将继续增加。

此前报道称,广东(84万人)、浙江(49万人)和安徽(28万人)是2018年净人口流入的前三名,都在南方。

换句话说,去年广东、浙江和安徽三省的人口超过了150万。光是广东就足以让其他地区蒙羞。相应地,这是人口众多的北方省份的无助。山东和河南的净流出分别为20万和7万,河南和山东的净流出接近30万。

这是什么概念?

仅广东省就吸收了近一百万人口,这在过去是不可想象的。

可以肯定的是,未来城市和人口的分化程度将会越来越大,不仅在珠江三角洲、长江三角洲、京津冀、中西部核心省会城市,而且在同样的情况下。高层次城市将“吸引人”,低层次城市将“流出”,并变得越来越激烈。

换句话说,10年后,一级和二级城市的房屋仍将“卖得好”,而偏远的三级和四级房地产市场的房屋将“被排除在外”,这并不奇怪。

一些专家用“零和游戏”来表示趋势。

中泰证券经济学家李迅雷在9月初的一篇文章中指出,如果甲能以150元的价格把价值100元的商品卖给乙,那么甲就相当于赚了乙50美元。如果乙以另外210美元的价格卖给丙,那么乙相当于赚取60美元。

如果此时商品价格回到100元,那么C相当于损失110元,甲乙双方赚得的钱之和也是110元。

因此,李迅雷认为,纯粹由资本收益赚取的钱是一个“零和游戏”。前人赚的是后人的钱。一旦价格回落到基本面,资产的最后一个持有人将承担所有损失,损失的金额是前人们获得的收入。

巧合的是,福布斯富豪榜首富宗后卿近日在接受《新京报》采访时指出,要解决房地产问题,依靠卖地模式是不可行的,有必要关注“只需要它的人”的住房问题。

一方面,对于那些只需要贷款的人来说,银行能降低贷款利息或免除一些利息吗?另一方面,在廉租房建设中,能否允许一些企业利用闲置土地参与?

“关注那些只需要它的人”这六个字,真敢说抵押贷款利率向锚定lpr的过渡刚刚完成,集体土地入市刚刚提上日程。这位前首富的两种观点解释了房地产市场的两个“软肋”,这也与房地产市场的发展方向相吻合。

我们也有理由相信时间会证明一切。在房地产市场逐渐向穷人倾斜后,它将逐渐摆脱以前的模式,房屋将不再像过去那样"卖得好"。

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(编辑:匿名)